عوامل موثر بر بازار مسکن/پایان نامه عوامل موثر بر قیمت مسکن

دانلود پایان نامه

عوامل موثر بر بازار مسکن

به طور کلي عوامل موثر بر بازار مسکن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسيم مي شوند؛

الف) تقاضاي واقعي مسکن (تقاضاي ناشي از نياز خانوارجهت مصرف)

ب) تقاضاي سرمايه اي (تقاضاي مسکن براي سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارايي)

آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي کند و موجب شکل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه اي مسکن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي کنند. اين اقلام عبارتند از؛ زمين و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر ترکيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه اي مسکن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

سرمایه گذاری دربخش مسکن در غياب بازار سرمايه

(بورس واوراق بهادار) ۲۰ الي ۳۰ درصد نقدينگي جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکيک تقاضاي اشاره شده، اين نقدينگي قابل تقسيم به تقاضاي مصرفي و سرمايه اي است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسکن به انگيزه تقاضاي سرمايه و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسکن شده است.

 مقايسه روند تحول نقدينگي کل بخش مسکن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يک روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است.(بغیر از مقطعی بین سالهای 85تا87)

در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضاي سرمايه يي بوده است. در مجموع در شرايطي که در سطح اقتصاد کلان کشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي شود و بازار سرمايه کاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود تا حد قابل ملاحظه اي آن نقدینگی را به خود اختصاص دهد.به عبارت ديگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون بخشي، همواره با يک معضل فرابخشي مواجه بوده است و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است که بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه اي وارد بازار مسکن مي شود و آثار تورمي ايجاد مي کند. انتظارات و قيمت هاي انتظاري در بازار مسکن و تعيين سطح قيمت ها بسيار موثر است.(رزاقی ، 1390)

عموم اقتصاددان ها عنوان میکنندکه مسکن گرفتار بیماری هلندی است. بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی. کمبود کالاهای قابل مبادله با افزایش واردات جبران میشود بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندی تغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان با واردات کمبود این نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی کالاهای قابل مبادله رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.

دانلود پایان نامه